在房价高企的往昔，“老破小”常被用来提醒消费者谨慎购房，这类始建于上世纪八九十年代的房子，户型面积多不超70平米，普遍缺乏电梯、停车位和物业管理，给人“脏、乱、差”的印象。然而如今，风向转变，社交媒体上涌现出不少“老破小”的拥护者，“远大新”一词也应运而生，围绕“老破小”还是“远大新”的讨论十分热烈。宏观数据也显示，二手房正逐渐成为市场交易主力，“老破小”受到人们的追捧，那么购房者们究竟看重它什么呢？

市场数据：二手房崛起，“老破小”受青睐

国家统计局公布今年1 - 10月全国商品房销售数据，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。而同期全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比达45%。上海、深圳等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超10%。今年一手房、二手房成交面积呈现一降一升态势，二手房对新房的替代效应逐步显现。随着政策利好，如交易端放开限购、限售，信贷端降低首付比例、下调房贷利率，二手房成为市场交易主力，供需结构发生深刻变化。曾经被嫌弃的“老破小”，如今成了抢手货。

购房者图啥：不同需求下的理性选择

居住体验与配套优势

 • 张隽的考量：今年4月中旬到8月初，张隽忙着装修在北京二环边购买的“老破小”。他去年年底以508万元（不算税费）买下，而两三年前邻居在六层步梯房三楼买70平米两居室花了580万元。房价松动是他买房的重要原因，截至2024年7月，一线城市二手房价格回落至2016年水平，今年10月，全国100个城市二手住宅平均价格连续42个月环比下跌。他不喜欢“远大新”的高楼层，觉得人口密度大、小区拥挤、不安静，等电梯时间长，且公摊面积大不划算，还担心高楼层未来维护成本高。而他的“老破小”一梯两户，公摊小，还能看到成功翻新案例。他上班近，骑电动车只需10分钟，周边配套设施完善，有王府井生活中心、凯德茂大厦等，还有菜市场、公园、学校和三甲医院。核心区土地资源稀缺也使房价相对稳定。

 • 王芸的养老需求：今年1月，浙江绍兴的王芸在杭州西湖边买了套1990年代的“老破小”。她明年55岁即将退休，一直想找养老房。杭州3月取消二手房限购政策，她看中这套一楼带小花园、两室一厅50多平米的房子，有“西湖情结”，想享受退休生活。房子暂时出租，月租金4000元，租售比略高于存银行。虽目前房子跌去十多万元，但她认为房子是自己钟意的，可以接受价格波动。

学区资源

 • 刘丽的无奈之举：今年8月，成都的刘丽一家在一环边买了套70多平的“老破小”。她有两个孩子，大的明年上初中，想让孩子在教育资源较好的成都读书，但负担不起新房价格，隔壁小区电梯房要3万多元/平，二圈层房子也不考虑，所以选择了“老破小”，房价含税费共100万元，用公积金贷款，首付三成。

 • 王梅的细致考量：王梅是“北漂”，孩子上小学四年级。她和老公看了很多房子后，买了天津市河西区的“老破小”。她比较看重房子周边居住人员构成，觉得这里比稍微偏远的新房居住人员更简单纯粹。虽然她担心房价波动，但为孩子上学和享受更好的医疗、教育资源，还是选择了市中心的“老破小”。房子在顶层六楼，59平米，总价105万元左右，首付50万元，公积金贷款20年，暂时租出去月租金2700元，房贷和租金基本抵消。

总价低门槛低，满足多样需求

年轻刚需群体

29岁的邵婷2022年在杭州想拥有自己的房子，父母反对但她坚持购买。她买下西湖区4楼一室一厅40多平的“老破小”，全朝南，超市、商场等都在两公里内，骑电动车不到10分钟到公司，适合一个人生活。次新房太贵太大，而这套“老破小”加上税费160万元左右，在她预算内。她父母后来也帮忙置办了家电。虽房价跌了一个首付让她心里难受，但她还是希望能在这个城市有自己的家。
单身与中年群体

38岁的陈诚2023年底在长沙二环买了套两室一厅70多平的“老破小”，一楼带小院，价格不到50万元。他倾注时间和精力装修，喜欢房子的院子，适合养宠物，出门交通便利，周边有医院、商超和学校。民政部数据显示中国单身人口超2.4亿，独居群体庞大，“老破小”地理位置和户型特点契合都市男女住房需求。中年人也因吃够了租房与通勤的苦，想为孩子争取好的教育资源，“老破小”的高性价比很难不让人心动。

“老破小”受追捧是购房者在居住体验、配套资源、教育资源、经济实力等多方面综合考量的结果，反映出房地产价值逻辑正从投资品属性向居住本质属性转变。